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Dudas sobre las inversiones en viviendas de alquiler

Luces y sombras de las inversiones en viviendas en alquiler.

Bajo un sol radiante, la inversión en viviendas en alquiler son una buena opción para obtener altas rentabilidades que no tiene nada que envidiarles a otras inversiones. Según un reciente estudio de la Agencia Negociadora del Alquiler, en diferentes zonas de Madrid la rentabilidad neta varía entre 3 y 8%. Son rentabilidades que los bancos y la renta fija no suelen ofrecer y que sólo puede lograrse a través de la renta variable a cambio, claro está, de una volatilidad o riesgos mucho más elevados.
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¿Pero qué pasa en tiempos de tormentas como los que hemos vivido últimamente con el parón de la economía por la covid-19? Sin medidas preventivas para evitar imprevistos como impagos o destrozos, la rentabilidad de las viviendas puede disminuir sustancialmente hasta llegar a cifras negativas. Según dicho artículo, puede verse un repunte en los impagos, afectando la rentabilidad neta, que bajaría cuatro puntos.

En su análisis tomando en cuenta “destrozos” y/o “impagos”, la rentabilidad neta en Madrid dependiendo de la zona y del escenario, bajaría a 1% hasta un -11%, algo que no es fácilmente asumible para un inversor prudente. Por el contrario, en la gestión de nuestros productos apenas hemos visto en los últimos meses alteraciones en las rentabilidades de las viviendas, tal y cómo hemos analizado y comunicado en detalle en nuestros reportes mensuales.

En resumen, el Fondo, ha mantenido su alto nivel de ocupación y bajo nivel de morosidad, por lo que ha sacado un rendimiento positivo en cada mes del confinamiento y estado de alarma.

¿Qué hemos hecho diferente para capear la tormenta sin incurrir daños?

Repasamos los puntos claves de nuestra estrategia de inversión del Grupo RKS, RKS RE y la SOCIMI Ktesios para entender a qué debe está diferencia:

  •  Inmuebles residenciales en zonas con gran potencial de desarrollo, alejadas de las grandes poblaciones.
  •  Sin exposición a riesgo promotor Viviendas terminadas (LPO).
  •  Impacto social con alquileres orientados a la clase trabajadora.
  •  Análisis de rentabilidad basado en las rentas de los alquileres.
  •  Alquileres asequibles para alta ocupación y baja rotación.
  •  Seguro de impago que respalda los alquileres.

Ahora bien, miramos en más detalle lo qué hacemos diferente. Muchos propietarios o patrimonialistas cometen el error de centrarse en la rentabilidad bruta y no calculan la rentabilidad neta, que está sujeta a distintos gastos fijos y variables, y que también se ve alterada por impagos o desperfectos en las viviendas. Nuestra filosofía parte de la renta neta para el inversor, analizamos los riesgos y posibles imprevistos para poner mitigantes, como por ejemplo la póliza de impagos que protege nuestra cartera y la hace más predecible.

Una de las recomendaciones de la Agencia a través del estudio es que «los propietarios tienen que ser conscientes de que para sacar la mayor rentabilidad a sus inmuebles tienen que ofrecer a sus futuros inquilinos un precio competitivo con el objetivo de que permanezcan en las viviendas el mayor tiempo posible, evitando costes como el de reposición del inquilino o el tiempo que la vivienda está vacía». Esta es una de nuestras principales líneas estratégicas, estos son inquilinos de larga duración lo que asegura una alta ocupación y baja rotación.

Además, nuestro enfoque se basa en alquileres accesibles, que puedan ser cubiertos con un salario mínimo. No sería lo mismo para una familia que viva en un piso céntrico de Madrid, donde los precios de los alquileres son bastante altos.

Nuestro objetivo es buscar rentabilidades superiores a las del mercado y esto lo logramos alquilando pisos en poblaciones con gran potencial de desarrollo y lejos de las grandes urbes, donde la rentabilidad es muy superior a las llamadas zonas “prime”. De hecho, la nueva tendencia es buscar hogares más luminosos, amplios y con espacios verdes dónde se puede vivir más tranquilo y además del auge del teletrabajo, favorece enormemente las poblaciones que están en nuestro enfoque.

Resumiendo, el éxito para obtener una rentabilidad alta y estable radica en una gestión profesional y proactiva combinado, con una estrategia de inversión bien pensada y diferente a lo que hace la mayoría de los inversores. Tal y como destacamos en el último reporte mensual “…el Fondo es un activo defensivo y descorrelacionado y esto se demuestra con hechos reales, sobre todo en tiempos de crisis.”

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