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No todo lo inmobiliario que brilla es oro.

Alcemos nuestras alabanzas al Dios Ahogado – por Francisco Rey Sánchez

En estos calurosos días del verano en que el bullicio se traslada desde las ciudades del interior a las zonas costeras, vamos a hacer un ejercicio mental que nos ayude a afrontar con más precisa determinación un nuevo ejercicio laboral con éxito en las inversiones inmobiliarias que hagamos. Para participar, no tiene más que preguntarse a sí mismo cuál es la inversión inmobiliaria más segura posible. No la más rentable, sino la más segura, es decir, la que menos riesgo de acabar en pérdida tiene. ¿Oficinas en Azca (Madrid)? ¿Un hotel en la Costa del Sol? ¿Un local en Portal de l’Angel (Barcelona)? ¿Un piso en el centro de Madrid? Posiblemente entre lo que pensó se encuentra una de estas opciones. Vamos a hacer una rápida revisión de cada una para ver cuál podría ser la más segura.

Las oficinas en las mejores zonas de Madrid y Barcelona (las que llaman CBD, Central Business District) sufrieron una significativa bajada en sus precios desde 2008 hasta 2011-2012, llegando a bajar hasta un 50%. Esto es una barbaridad. Luego, se han conseguido recuperar y ahora los precios están en niveles de antes de la crisis. Esto significa que desde el punto más bajo ha habido una revalorización del 100%. Otra barbaridad. Esto está acompañado de una rentabilidad, según JLL, del 3,5% (bruta, es decir, a eso hay que quitarle los gastos propios del inmueble, de la explotación; y, por supuesto, contar con que esté todo alquilado). En 2011, los precios eran más bajos porque la economía del país estaba muy resentida. En el contexto macroeconómico actual, que no se sabe si va a acabar en recesión o no (parece que sí; durante el 2T2019, Reino Unido ya ha decrecido en -0,2% y Alemania en -0,1%), es alto el riesgo de comprar un activo de esta tipología y que su valor disminuya durante los próximos años; porque, tal como ha subido, hay recorrido para bajar los precios a causa de que haya menos empresas prósperas durante la recesión con necesidad de contratar espacio de oficinas.

Mientras una oficina puede ser ocupada por cualquier empresa de un sector económico que en ese momento sea bastante pujante. Un hotel, en cambio, está completamente expuesto a una actividad de explotación concreta. Además, si se hace como inversión se cede su explotación a un operador cuyas finanzas están expuesta a los mercados globales. La concentración de arrendatarios (que son los operadores de hoteles) con este tipo de activos es tan grande, que la dependencia del arrendatario es máxima. A añadir a esto la importancia de la popularidad del destino, algo que presiona los precios por bruscos cambios en el nivel de competencia. Así que también tiene considerables riesgos la inversión en este tipo de activos.

Para los locales la situación es más estresante aún. Con el imparable avance de la tecnología y de la distribución hasta el hogar, así como con la competencia de los centros comerciales, vienen desapareciendo negocios de las calles a un ritmo tremendo. Lo que mejor está sobreviviendo es la restauración. Muchos locales están en proyecto para reconvertirse a viviendas. Viviendas en planta baja y con fácil accesibilidad para personas mayores o para alquiler turístico. Esto conlleva trámites para el cambio de uso del inmueble, proyecto, reforma, etc. Aun así, esta es una tendencia que impera en Madrid.

Plaza del Sol – Madrid (Centro)

Todo lo que hemos visto hasta ahora es evidente que tiene notables riesgos. No quiere decir que no se convirtiera en una buena inversión. Sino que esas inversiones tienen bastantes riesgos como para ser la más segura del sector inmobiliario. Nos falta por mirar el sector residencial.

La mayor parte del valor inmobiliario de los inmuebles que hay en España está en el residencial, aunque sea por la mayor cantidad de estos activos. En Madrid, en general, como en Barcelona e incluso en otras grandes ciudades (Sevilla, Málaga, Valencia…) ha habido una curva interesante desde la crisis de 2007. Tomando como referencia, por ejemplo, el Distrito Centro de Madrid, desde máximos de 2007 hasta mínimos de 2013-2014, el precio bajó un 32%. Eso sí, desde entonces, el precio ha subido considerablemente, hasta un 54% desde mínimos. Ahora ya incluso se han superado los precios más elevados previos a la crisis de 2007. El aumento del precio se debe al incremento de la demanda. Y el incremento de la demanda a que la reactivación del empleo en las ciudades fue mucho más intensa que en otro tipo de localidades, y el interés por vivir en las mejores zonas es compartido por la mayoría. Además, es en esas mejores zonas donde los inversores prefieren invertir, tensionando más los precios.

Actualmente, el «consenso de mercado» es que «los precios se van a estabilizar». Esto significa que no van a subir. Vislumbrando una hipotética nueva recesión y contando con un aumento de la oferta, consecuencia de la conclusión de promociones en marcha, no es que los precios no vayan a subir más, es que el sentido común sugiere que van a bajar. Así que una vivienda en las mejores zonas de las capitales desde luego no parece tampoco la inversión inmobiliaria más segura posible… si puede acabar en pérdidas.

Y tampoco lo es en el resto de principales ciudades que, si bien a otra escala, han sufrido un fenómeno similar a Madrid. Tomemos por ejemplo el caso del barrio de Teatinos en Málaga. Se trata de un barrio residencial en el que se está produciendo de modo natural la expansión de la ciudad. Ya con la crisis de 2007, en este barrio se quedaron construidos pero sin salida comercial numerosos edificios de obra nueva, y bastantes solares. Actualmente en él han proliferado las grúas de un modo obsceno. De las alambradas metálicas que cercan los recintos donde las excavadoras remueven el suelo, penden carteles plásticos con los logotipos de innumerables constructoras. De antiguos máximos (2007) a mínimos (2013-2014) cayó más de un 26%. De mínimos (2013-2014) a hoy ha subido casi un 35%, recuperando los precios pre-crisis. La previsión de evolución del precio de la vivienda en esta zona es incluso más desfavorable que en el Distrito Centro de Madrid, revisado anteriormente. La demanda es menor y la oferta, en cuanto se terminen las promociones iniciadas, será mayor (en proporción). Eso sí, la caída, en principio, tiene menos recorrido que donde más ha subido.

Barrio Teatinos – Málaga

Pero el sector residencial no acaba en las 10-15 ciudades más grandes del país. El sector residencial está allí donde viva la gente o donde quiera vivir, por el motivo que sea. También el mercado inmobiliario residencial es Mérida, y Calatayud, y Benavente y Elda. También en estas localidades se hacen operaciones de compraventa y se alquilan viviendas. Toda esa parte de España, que aloja a más de 30 millones de personas, es permanentemente ignorada por las noticias inmobiliarias. El ignoto sector inmobiliario existente fuera de las ciudades. 30 millones de personas o, dicho de otra forma, 30 millones de potenciales clientes. Pero, bueno, uno puede pensar, por las ideas preconcebidas que se tienen, que invertir en viviendas en Miguelturra (localidad ciudadrealeña de poco más de 15.000 habitantes) es más arriesgado que hacerlo en la Distrito Centro de Madrid. ¿Y, exactamente, dónde está ese riesgo? El precio en Madrid se ha repuntado intensamente desde los mínimos y puede volver a caer. En Miguelturra, el precio sigue en mínimos. En lo más bajo. El precio casi no ha cambiado en 5 años y no tiene margen para la bajada. Ya bajó todo lo posible en la anterior crisis. No puede bajar más. Lo que está muerto no puede morir. Por consiguiente, el riesgo existente en la compra de viviendas en estas zonas ignoradas por todos es el mínimo riesgo existente en el sector inmobiliario.

Está muy bien que las viviendas en las poblaciones como Miguelturra sean el activo con menos riesgo, pero ¿qué pasa con la rentabilidad? Invertir en un piso en Madrid es comprarlo y esperar a que suba su precio de compraventa para venderlo y tener entonces una ganancia. Lo que viene siendo especulación pura y dura. Y desde 2014 eso ha ido estupendamente bien. Pero la fiesta se ha acabado. Ahora parece que el precio no va a crecer más, sino que puede bajar. En Malasaña (uno de los barrios de Distrito Centro, Madrid) puede costar (hablamos de medias) 410.000 € (pisos de 2 habitaciones y 1 baño). En Miguelturra 50.000 €. Por una vivienda en Madrid se pueden comprar más de ocho en Miguelturra, donde no cabe esperar comprar un piso y venderlo dentro de unos años con una notable plusvalía. Entonces, ¿qué tienen de interesante los activos más seguros (menos especulativos) del sector inmobiliario?

El alquiler. La respuesta es el alquiler. La vivienda de Madrid puede alquilarse (en promedio) por 1.300 € al mes contra los 350 €/mes de Miguelturra. Esto lleva a que en Madrid la rentabilidad bruta del alquiler es del 3,8% mientras que del 8,4% en Miguelturra. El subtipo de activo inmobiliario más seguro tiene mejor rentabilidad por alquiler que alguno de sus comparables directos. Y 8,4% de rentabilidad es muy buena rentabilidad.

Observe, por favor, el gráfico que acompaña este texto y que muestra la variación del precio de las viviendas desde mínimos en Madrid Distrito Centro, Málaga Teatinos, Elche y Miguelturra. Madrid se ha revalorizado a más de un 10% anual. Málaga a casi un 6% anual. Quien invirtió entonces y vende ahora ha podido ganar mucho dinero. Quien invierta ahora en esas zonas puede llevarse la mala experiencia de una caída (que es la casi única fuente de generación de valor de estos inmuebles). En cambio, en Elche y Miguelturra, los precios permanecen estables. Usted sabe que lo que compre ahí, ahí permanecerá. Es solo atender a sus rentas para obtener la rentabilidad y, como hemos visto antes, es muy superior a la que de la misma forma se obtendría en las principales ciudades. Es invertir ahí y sentarse a cobrar el dividendo con la tranquilidad de que lo que está muerto no puede morir.

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